في 2026 ارتفعت الإيجارات في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر أسرع من أسعار البيوت فيهما. رصدت JLL ارتفاع الإيجارات المطلوبة 10% في القاهرة الجديدة و11.2% في السادس من أكتوبر خلال السنة حتى الربع الأول، بينما ارتفعت أسعار إعادة البيع 3.1% و5.4%. بالنسبة لمستأجر يفكر في الشراء، هذا يجعل الإيجار أغلى قليلًا مقارنة بالشراء مما كان. لكنه لا يحسم السؤال. فأغلب البيوت المعروضة للبيع في مصر على الخريطة، والشراء يعني غالبًا أن تدفع الإيجار والأقساط معًا حتى تستلم المفتاح.
راجعنا الأرقام التالية في 21 أكتوبر 2026. ولصورة السوق كله، اقرأ سوق العقارات في مصر 2026.
ماذا وجدت JLL
تتابع JLL، شركة الاستشارات العقارية، الإيجارات المطلوبة وأسعار إعادة البيع في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.
في الربع الأول من 2026 ارتفعت الإيجارات المطلوبة 10.0% عن العام السابق في القاهرة الجديدة و11.2% في السادس من أكتوبر. وارتفعت أسعار إعادة البيع 3.1% و5.4%، أي أقل من نصف السرعة (إنتربرايز). وتقول JLL إن المشترين الذين ضغط عليهم التضخم انتقلوا من الشراء إلى الإيجار.
وفي الربع الثاني قدّرت JLL ارتفاع الإيجارات بنحو 7% عن العام السابق في المنطقتين. وقاست أسعار البيع على أساس ربع سنوي: ارتفعت 2.8% في السادس من أكتوبر و2.4% في القاهرة الجديدة خلال الأشهر الثلاثة (مصراوي، 19 أغسطس، وإنفست جيت). لا يمكن وضع رقم سنوي بجانب رقم لثلاثة أشهر، لذلك لا يقول الربع الثاني إن كانت الفجوة ضاقت. لكن الإيجارات ارتفعت أبطأ مما كانت في الربع الأول. وأرجعت JLL مرة أخرى زيادة الطلب على الإيجار إلى ضعف القدرة الشرائية.
ولهذه الأرقام ثلاثة حدود. هي تغطي منطقتين لا القاهرة كلها. والإيجارات هي ما يطلبه الملاك، لا ما يوقّع عليه المستأجرون. والأسعار لبيوت إعادة البيع، لا للمشروعات الجديدة من المطورين.
بيوت أكثر تُسلَّم
أُضيف نحو 8 آلاف بيت فقط إلى مخزون القاهرة البالغ نحو 333,500 بيت في الربع الأول، بحسب JLL (إنتربرايز). وفي الربع الثاني سُلّم 4,500 بيت، وتتوقع JLL تسليم 29,500 بيت آخر بنهاية 2026، أغلبها في العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل (مصراوي).
لماذا يختلف قرار الإيجار أو الشراء في مصر
أغلب البيوت المعروضة للبيع في مصر لم تُبنَ بعد. على وايزرتشات في 21 أكتوبر 2026، كان 112 بيتًا من أصل 7,180 بيتًا معروضًا في القاهرة الجديدة جاهزة للسكن، و64 من أصل 3,873 في السادس من أكتوبر. والباقي يُسلَّم بعد سنوات.
لذلك فالاختيار الحقيقي لأغلب المشترين ليس "أستأجر أم أشتري". بل "أستأجر، أم أستأجر وأدفع الأقساط حتى التسليم ثم أتوقف عن الإيجار". وهناك أمران آخران مهمان:
- نظام السداد مبلغ ثابت بالجنيه. أما الإيجار فقد يرتفع كل سنة.
- المال الذي لا تضعه في بيت يمكن أن يكسب فائدة. كان سعر عائد الإيداع لليلة واحدة لدى البنك المركزي 19% في 24 سبتمبر (عرب فاينانس). وما يدفعه لك بنكك رقم مختلف، فاسأل عنه.
مثال محسوب
كل رقم في هذا المثال مفترض لتوضيح الطريقة. ولا شيء منها سعر سوق.
افترض أنك تدفع إيجارًا 30 ألف جنيه في الشهر. وتنظر في شقة على الخريطة بسعر 10 ملايين جنيه، بمقدم 10% والباقي على أقساط سنوية متساوية لمدة 8 سنوات. والتسليم بعد 4 سنوات. وافترض أن الإيجار يرتفع 10% كل سنة، وهي السرعة التي وجدتها JLL في القاهرة الجديدة في الربع الأول. هذا افتراض وليس توقعًا.
حتى التسليم، من السنة الأولى إلى الرابعة:
- تدفع للمطور مليون جنيه مقدمًا، ثم 1,125,000 جنيه كل سنة. وعند التسليم تكون قد دفعت 5.5 مليون جنيه.
- وما زلت تدفع الإيجار: 360 ألف جنيه في السنة الأولى، ترتفع إلى 479,160 جنيهًا في السنة الرابعة. أي نحو 1.67 مليون جنيه في السنوات الأربع.
بعد التسليم، من السنة الخامسة إلى الثامنة:
- تتوقف عن الإيجار. وتستمر في دفع 1,125,000 جنيه كل سنة حتى ينتهي النظام.
- والإيجار الذي لم تعد تدفعه كان سيبلغ نحو 2.45 مليون جنيه في تلك السنوات الأربع، لو استمر في الارتفاع 10% سنويًا.
بعد 8 سنوات:
- إن اشتريت: دفعت 10 ملايين جنيه ثمنًا للبيت ونحو 1.67 مليون جنيه إيجارًا. والبيت ملكك.
- إن استمررت في الإيجار: دفعت نحو 4.12 مليون جنيه إيجارًا، واحتفظت بالعشرة ملايين لتدّخرها أو تستثمرها.
أيهما أفضل يتوقف على أمرين لا يعرفهما أحد اليوم: كم سيساوي البيت في السنة الثامنة، وكم كسب مالك في هذه الأثناء. غيّر ارتفاع الإيجار إلى 7% أو التسليم إلى 5 سنوات وستتغير النتيجة. احسبها بأرقامك أنت.
وهناك فحص سريع يفيد. اقسم إيجار سنة على سعر البيت. في هذا المثال، 360 ألف جنيه مقابل 10 ملايين تساوي 3.6%. قارن ذلك بما تكسبه مدخراتك بعد الضريبة.
ماذا يعني هذا إن كنت تشتري
- السنوات الأربع قبل التسليم هي الأصعب. تأكد أنك تستطيع دفع الإيجار والأقساط معًا، مع مساحة لارتفاع الإيجار.
- إن كنت تحتاج أن تتوقف عن الإيجار قريبًا، فابدأ من موعد التسليم. البيوت الجاهزة نسبة صغيرة مما هو معروض.
- تذكّر أن القسط ثابت. النظام بالجنيه يبقى كما هو بينما يتغير الإيجار والأسعار من حولك.
- أضف التكاليف التي لا يشملها السعر: وديعة الصيانة، والتشطيب إن كان البيت غير مشطب، والانتقال. مقال كيف تقارن أنظمة السداد في مصر يشرح كيف تجمع النظام كله.
- انظر إلى المناطق التي تُسلَّم فيها بيوت كثيرة. يمكنك أن ترى المشروعات الحالية في العاصمة الإدارية ومدينة المستقبل.
اسأل وايزر عن حالتك
وايزر، المستشار داخل وايزرتشات، يغطي أكثر من 700 مشروع بأسعارها وأنظمة سدادها. قل له إيجارك ومدخراتك وما تستطيع دفعه كل سنة ومتى تريد أن تتوقف عن الإيجار، وسيضع المشروعات المناسبة جنبًا إلى جنب ويحسب الأرقام. وهو مجاني للمشترين. اسأل وايزر عن حالتك.