تباطأ سوق العقارات في مصر في 2026، لكن الأسعار لم تنخفض. هي ترتفع ببطء أكبر مما كانت في 2025. أكبر المطورين يحصلون على أموال أكثر من عدد أقل من المشترين، والفائدة لم تتحرك تقريبًا طوال العام، وأنظمة السداد تزداد طولًا. بالنسبة للمشتري، هذا يعني وقتًا للمقارنة بهدوء، وسببًا ضعيفًا لانتظار انهيار الأسعار.
راجعنا الأخبار والأرقام التالية في 21 أكتوبر 2026.
الأسعار ما زالت ترتفع، لكن ببطء أكبر
تقول جمعية المطورين العقاريين (arD) إن أسعار البيوت ارتفعت بين 20% و30% في 2025، وتوقعت زيادة بين 8% و12% في 2026.
الأرقام حتى الآن عند هذا الحد أو أقل. تقدّر JLL ارتفاع أسعار البيع في شرق وغرب القاهرة بما يصل إلى 7% في 2026، بحسب مصراوي في سبتمبر. وفي سوق إعادة البيع رصدت JLL ارتفاعًا أقل: 3.1% في القاهرة الجديدة و5.4% في السادس من أكتوبر خلال السنة حتى الربع الأول. أما الإيجارات في المنطقتين نفسيهما فارتفعت 10% و11.2% (إنتربرايز).
الساحل الشمالي هو الاستثناء. ارتفعت الأسعار المطلوبة في المشروعات الجديدة هناك نحو 24% خلال عام، بحسب تحليل لإنتربرايز لأكثر من اثني عشر مشروعًا.
وبعض المطورين خفّضوا فعلًا. في أبريل قال رئيس مجموعة العتال القابضة لمصراوي إن وحدات كانت تُباع بسعر 16 مليون جنيه أعيد تسعيرها إلى 13 مليونًا. هذا مطور واحد، وليس السوق كله.
أكبر المطورين باعوا بيوتًا أقل
باع أكبر عشرة مطورين عقارات بنحو 670 مليار جنيه في النصف الأول من 2026، بزيادة 2.9% عن العام السابق، بحسب ذا بورد كونسلتينج (ديلي نيوز إيجيبت). لكن عدد البيوت التي باعوها انخفض نحو 5% إلى حوالي 39 ألف بيت. وفي الربع الأول وحده كان الانخفاض نحو 15% (ديلي نيوز إيجيبت).
يرجع التقرير زيادة المبيعات إلى ارتفاع الأسعار، مع عدد أقل من المشترين. ويصف المشترين بأنهم أكثر حذرًا ويهتمون أكثر بالتزام المطور بمواعيد التسليم.
أكبر خمسة في النصف الأول: طلعت مصطفى (219 مليار جنيه)، وبالم هيلز (94 مليارًا)، وماونتن فيو (63.7 مليار)، وإعمار مصر (60.9 مليار)، وهايد بارك (52.9 مليار).
الفائدة مرتفعة وثابتة
خفّض البنك المركزي المصري الفائدة نقطة واحدة في فبراير، وثبّتها منذ ذلك الحين. في 24 سبتمبر أبقى سعر عائد الإيداع لليلة واحدة عند 19% (عرب فاينانس). واجتماعه القادم في 29 أكتوبر.
وبلغ التضخم في المدن 13.9% في سبتمبر، بعد 14.5% في أغسطس، بحسب الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (ديلي نيوز إيجيبت).
يترتب على هذا أمران للمشتري. سعر الإيداع أعلى من التضخم، فالمال في البنك يكسب وأنت تبحث. ونظام السداد مبلغ ثابت بالجنيه، فبينما ترتفع الأسعار من حولك يصبح كل قسط لاحق أخف عليك قليلًا من الذي قبله. لا أحد منهما يقول لك اشترِ أو انتظر. ضع الاثنين في حسابك.
أنظمة السداد أطول والبيوت أصغر
تقدّر نايت فرانك أن أنظمة السداد في الساحل الشمالي زادت من نحو 4.5 سنة في 2023 إلى نحو 7.8 سنة الآن (إنتربرايز). والمطورون هناك يخصصون بين 30% و40% من البيوت الجديدة للاستوديوهات والشقق بغرفة نوم واحدة، فينخفض المبلغ المطلوب للدخول.
أرقام وايزرتشات لمصر كلها في 21 أكتوبر 2026:
- 5,870 نظام سداد في 711 مشروعًا فيها بيوت معروضة للبيع. النظام المعتاد مدته 8 سنوات.
- 57% من الأنظمة مدتها 8 سنوات أو أكثر، و26% مدتها 10 سنوات أو أكثر.
- 2,268 شقة بغرفة نوم واحدة معروضة للبيع في 200 مشروع. الشقة المعتادة منها 78 مترًا مربعًا بسعر 5.8 مليون جنيه. والشقة المعتادة بثلاث غرف 161 مترًا بسعر 11.4 مليون جنيه.
النظام الأطول يجعل كل قسط أصغر، لكنه لا يجعل البيت أرخص. قبل أن توقّع، اجمع ما ستدفعه في أول ثلاثة أشهر وحتى الاستلام، وراجع وديعة الصيانة. مقال كيف تقارن أنظمة السداد في مصر يشرح الطريقة.
أغلب البيوت المعروضة تُسلَّم بعد سنوات
من بين 33,265 بيتًا معروضًا للبيع على وايزرتشات بموعد تسليم معروف، 885 جاهزة الآن و3,797 تُسلَّم خلال سنة. أي بيت تقريبًا من كل سبعة. وأكثر من النصف، 18,805 بيوت، تُسلَّم بعد أكثر من ثلاث سنوات من الآن.
إن كنت تحتاج أن تنتقل قريبًا، فاختياراتك الحقيقية أقل بكثير مما يبدو عليه السوق. ابدأ من موعد التسليم، ثم قارن.
ماذا يعني هذا إن كنت تشتري الآن
- لا تنتظر انهيار الأسعار. لا يُظهر أي من التقارير السابقة انخفاضًا في الأسعار على مستوى السوق. هي ترتفع ببطء أكبر.
- خذ وقتك. السوق الأبطأ فرصة لتقارن عدة مشروعات، لا لتقرر في يوم.
- قارن الشيء نفسه. شقة بغرفة واحدة مقابل ثلاث غرف، ومشطبة مقابل غير مشطبة، وجاهزة مقابل تسليم 2030، كلها أسعار مختلفة. مقال لماذا يصعب مقارنة أسعار العقارات في مصر يشرح كيف.
- راجع سجل المطور في التسليم. هذا أهم حين تدفع على ثماني سنوات.
- اجمع النظام كله، لا القسط الشهري وحده.
اسأل وايزر عن حالتك
وايزر، المستشار داخل وايزرتشات، يغطي أكثر من 700 مشروع بأسعارها وأنظمة سدادها، ويحسب الأرقام من أجلك. قل له ميزانيتك والمنطقة التي تريدها والمقدم الذي تستطيعه ومتى تحتاج أن تنتقل، وسيضع المشروعات المناسبة جنبًا إلى جنب. وهو مجاني للمشترين. اسأل وايزر عن حالتك.