إن كنت تسكن في بيتك في مصر وقيمته نحو 8 ملايين جنيه أو أقل، فلن تدفع عليه ضريبة عقارية الآن. رفع القانون رقم 3 لسنة 2026 حد إعفاء البيت الأساسي للأسرة من نحو مليوني جنيه إلى نحو 8 ملايين. أما البيت الثاني أو المصيفي أو البيت الذي تؤجره فما زال خاضعًا للضريبة. وتُحسب الضريبة من قيمة إيجارية تحددها مصلحة الضرائب العقارية، لا من السعر الذي دفعته.
راجعنا المعلومات التالية في 21 أكتوبر 2026. تأكد من حالتك مع محامٍ أو مستشار ضريبي.
ما الذي غيّره القانون
صدّق الرئيس عبد الفتاح السيسي في أبريل على القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل قانون الضريبة على العقارات المبنية (القانون رقم 196 لسنة 2008) (مصراوي، 6 أبريل). وكان مجلس النواب قد وافق عليه في 1 مارس (مرصد العمران).
التغيير الأهم هو إعفاء البيت الأساسي للأسرة. أصبح الإعفاء يشمل البيت الذي لا يزيد صافي قيمته الإيجارية السنوية على 100 ألف جنيه. وقال أحمد الصادق، رئيس مصلحة الضرائب العقارية، إن هذا يعادل قيمة سوقية تقارب 8 ملايين جنيه، بعد أن كان الحد مليوني جنيه (ديلي نيوز إيجيبت، 15 فبراير). وكان الحد القديم قيمة إيجارية قدرها 24 ألف جنيه (مرصد العمران).
الإعفاء لبيت واحد، هو البيت الذي تسكنه الأسرة. وقال رامي يوسف، مساعد وزير المالية للسياسات الضريبية، إنه يشمل الزوج والزوجة والأولاد القصّر (المال، 17 سبتمبر). أما البيوت الأخرى فتبقى خاضعة للضريبة بالكامل، بحسب مكتب المحاماة أدسيرو.
وقال الصادق إن نحو مليوني عقار فقط من بين قرابة 55 مليون عقار في مصر ستخضع للضريبة (ديلي نيوز إيجيبت).
كيف تُحسب الضريبة
الضريبة 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية، "وليس مباشرة من القيمة السوقية للعقار"، كما قال رامي يوسف لجريدة المال. تبدأ المصلحة من القيمة السوقية، ثم تحوّلها إلى قيمة إيجارية سنوية، وتخصم منها 30% مقابل الصيانة للوحدة السكنية لتصل إلى الصافي (مرصد العمران، أدسيرو). ويُعاد تقدير القيمة الإيجارية كل خمس سنوات (مصراوي).
وعرضت الوطن مثالًا لبيت أساسي. لنفترض أن القيمة الإيجارية السنوية 300 ألف جنيه. بعد خصم 30% يصبح الصافي 210 آلاف جنيه. أول 100 ألف معفاة، فيخضع 110 آلاف جنيه لضريبة 10%، أي 11 ألف جنيه في السنة. والبيت الأساسي الذي لا يزيد صافي قيمته الإيجارية على 100 ألف جنيه لا يدفع شيئًا. هذا حساب الجريدة، وليس حسابًا رسميًا.
نقاط أخرى في القانون:
- من يقدّم إقراره في موعده يحصل على خصم 25% من الضريبة المستحقة (المنصة). وفي 2026 قدّمت وزارة المالية هذا الخصم لمن قدّم إقراره قبل 30 سبتمبر (المال).
- لا يمكن أن يزيد مقابل التأخير على أصل الضريبة (المنصة).
- أمامك 60 يومًا من تاريخ إخطارك للطعن على التقدير (مصراوي).
كم بيتًا على وايزرتشات سعره 8 ملايين جنيه أو أقل
في 21 أكتوبر 2026، كان 8,226 بيتًا من بين 33,297 بيتًا معروضًا للبيع على وايزرتشات بسعر بالجنيه، أي نحو بيت من كل أربعة، سعره المطلوب 8 ملايين جنيه أو أقل. وفي الشقق كانت النسبة 30%.
وتختلف النسبة كثيرًا من منطقة لأخرى. في الشقق:
- العاصمة الإدارية: 40%
- التجمع الخامس: 20%
- الشيخ زايد: 23%
- السادس من أكتوبر: 31%
السعر المطلوب ليس هو تقدير الضريبة. المصلحة تحدد قيمتها بنفسها، وهذه الأرقام تُظهر فقط كيف يقارن الحد الجديد بما يطلبه المطورون اليوم.
ماذا يعني هذا إن كنت تشتري
- إن كان البيت سيصبح البيت الأساسي لأسرتك وقيمته نحو 8 ملايين جنيه أو أقل، فلا ينبغي أن تدفع عليه ضريبة عقارية.
- إن كان لديك بيت أساسي بالفعل، فالبيت الثاني لا يحصل على هذا الإعفاء. احسب الضريبة ضمن التكلفة السنوية للبيت المصيفي أو البيت الذي ستؤجره.
- فوق الحد، يخضع للضريبة فقط ما يزيد من صافي القيمة الإيجارية على 100 ألف جنيه، بنسبة 10%.
- القيمة التي تعتمدها المصلحة قد تختلف عن السعر في عقدك. وإن وصلك تقدير تراه خاطئًا، فأمامك 60 يومًا للطعن.
- سجّل وقدّم إقرارك في موعده. خصم 25% لمن يقدّم قبل الموعد فقط.
اسأل وايزر عن حالتك
وايزر، المستشار داخل وايزرتشات، يغطي أكثر من 700 مشروع بأسعارها وأنظمة سدادها، ويحسب الأرقام من أجلك. قل له ميزانيتك والمنطقة التي تريدها وهل سيكون هذا بيتك الأساسي، وسيضع المشروعات المناسبة جنبًا إلى جنب. وهو مجاني للمشترين. اسأل وايزر عن حالتك.