تعدّ الحكومة المصرية قانونًا لتنظيم المطورين العقاريين وحماية من يشترون قبل بناء البيت. يضع القانون أموال كل مشروع في حساب بنكي خاص به، ويصرفها حسب تقدم البناء. وحتى 21 أكتوبر 2026 ما زال مشروع قانون. لم يحله مجلس الوزراء إلى البرلمان، فلا يُلزم أي مطور بعد. وهناك قرار صدر في 2022 يغطي جزءًا من الأمور نفسها، وقواعده هي ما يمكنك مراجعته اليوم.
راجعنا المعلومات التالية في 21 أكتوبر 2026. تأكد من عقدك مع محامٍ.
ماذا يقترح المشروع
تعدّ وزارة الإسكان، مع غرفة التطوير العقاري، قانونًا لإنشاء الاتحاد العام للمطورين العقاريين، بحسب الأهرام ويكلي في 20 أكتوبر. ووفق ما نُشر عن المشروع:
- يكون لكل مشروع أو مرحلة حساب ضمان بنكي مستقل، ويُصرف المال بحسب الجدول الزمني للبناء ونسب الإنجاز.
- يصنّف الاتحاد المطورين ويعتمد المشروعات.
- تحتاج الشركة إلى مشروع سكني لا تقل مساحته عن خمسة أفدنة لتُعدّ مطورًا.
وفي ملتقى أصول مصر يوم 18 أكتوبر، قالت وزيرة الإسكان راندا المنشاوي إن الحكومة تعمل على إطار تنظيمي شامل للقطاع (ديلي نيوز إيجيبت). ومن الإجراءات التي ذكرتها:
- حساب بنكي مستقل لكل مشروع، وتقسيم المشروعات إلى مراحل بجداول زمنية محددة.
- منع الإعلان عن الوحدات أو بيعها قبل الحصول على الموافقات والتراخيص المطلوبة.
- إذا تأخر التسليم أكثر من 12 شهرًا، تُؤجَّل الأقساط حتى الاستلام.
- المطور الذي لا يكمل مشروعاته لا يُعامل كمطور مؤهل، ولا يحصل على موافقات جديدة.
أين وصل المشروع
ما زال المشروع "في مرحلة الإعداد"، بحسب الأهرام ويكلي. وجّه الرئيس عبد الفتاح السيسي بالعمل عليه في أغسطس. وفي أوائل سبتمبر قالت الوزارة إن المشروع أوشك على الاكتمال، وفي منتصف سبتمبر قال رئيس الوزراء مصطفى مدبولي إنه أُرسل إلى المطورين لإبداء الرأي. وطلبت لجنة الإسكان في البرلمان إرساله دون تأخير. ولم يُحدَّد موعد لإحالته إلى البرلمان.
ولا يتفق الجميع على التفاصيل. يحذّر المطورون من أن ربط الصرف بتقدم البناء قد يضغط على السيولة لديهم. وقال الخبير القانوني محمد سعد رضوان إن المشروع يركّز على المشروعات المقبلة ويترك المشترين المتضررين بالفعل في المشروعات القائمة، ويطالب خبراء قانونيون وممثلون عن المستهلكين بعقد موحد لكل عمليات البيع (الأهرام ويكلي).
وبعض المطورين يريدون أكثر. اقترح علاء فكري، رئيس بيتا إيجيبت، جهة تنظيمية مستقلة وتطبيق حسابات الضمان على مراحل، وطالب طارق عيد من المجموعة العربية الكويتية بترخيص كل مشروع قبل أي بيع، مستشهدين بتجارب دبي والسعودية وبريطانيا (ديلي نيوز إيجيبت، 11 أكتوبر).
القواعد المطبقة الآن
وضع قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، الصادر في يونيو 2022، ضوابط لبيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، وألزم جهات الولاية بإدراجها في عقودها مع المطورين (مصراوي، رياض ورياض). وبموجبه:
- لا يجوز للمطور الإعلان عن الوحدات قبل صدور قرار وزاري باعتماد المخطط العام للمشروع، والمخطط التفصيلي للمرحلة المعروضة.
- لبيع مرحلة جديدة يجب أن يكون المطور ملتزمًا بالجدول الزمني للمرحلة السابقة.
- لكل مشروع أو مرحلة حساب بنكي مستقل لكل إيراداته ومصروفاته.
- يودع المطور ضمانًا في هذا الحساب قبل البيع، من 20% من تكلفة إنشاء المرحلة لأصغر المشروعات حتى 3% لأكبرها.
- يُحتجز 5% مما يدفعه المشترون لتغطية أي مبالغ تُرد.
- يحصل المطور على 12 شهرًا بعد موعد التسليم في العقد. بعدها تُؤجَّل الأقساط. وإذا تجاوز التأخير 24 شهرًا، يمكن للمشتري الانتظار أو طلب استرداد ما دفعه خلال ثلاثة أشهر.
- المطور المخالف يُمنح ستة أشهر لتصحيح المخالفة. وإن لم يفعل، تُوقف موافقات البيع للمرحلة التالية وتُعلن المخالفة.
وكثير مما ذكرته الوزيرة، مثل الحساب المستقل ومنع البيع قبل الموافقات وتأجيل الأقساط عند تأخر التسليم، موجود بالفعل في هذا القرار. ومشروع القانون سيضعه في قانون ويضيف جهة تنظيمية.
أغلب البيوت على وايزرتشات تُباع على الخريطة
في 21 أكتوبر 2026، كان 32,380 بيتًا من بين 33,265 بيتًا معروضًا للبيع على وايزرتشات بموعد تسليم معروف، أي 97%، لم تُسلَّم بعد. وأكثر من النصف، 18,805 بيوت، تُسلَّم بعد أكثر من ثلاث سنوات من الآن. لأغلب المشترين، هذه القواعد تخص البيت الذي يشترونه.
ماذا تراجع قبل الشراء على الخريطة
- اطلب القرار الوزاري باعتماد مخطط المشروع، وللمرحلة التي تشتري فيها. الإعلان قبله غير مسموح.
- اسأل في أي حساب بنكي تُدفع أقساطك. بموجب قرار 2022 لكل مشروع أو مرحلة حساب خاص بها.
- اقرأ موعد التسليم وبنود التأخير في العقد. قارنها بقاعدتي الـ12 والـ24 شهرًا السابقتين.
- راجع سجل المطور في المراحل والمشروعات السابقة. المطور المتأخر في مرحلة لا يُسمح له ببيع التالية.
- اجمع النظام كله: المقدم والأقساط ووديعة الصيانة وأي مبلغ عند الاستلام. مقال كيف تقارن أنظمة السداد في مصر يشرح الطريقة.
- اطلب من محامٍ أن يقرأ العقد قبل أن توقّع.
إذا صدر القانون، قد تتغير هذه الخطوات. وحتى ذلك الحين، قرار 2022 وعقدك هما ما يحميك.
اسأل وايزر عن حالتك
وايزر، المستشار داخل وايزرتشات، يغطي أكثر من 700 مشروع بأسعارها وأنظمة سدادها ومواعيد تسليمها، ويحسب الأرقام من أجلك. قل له ميزانيتك والمنطقة التي تريدها ومتى تحتاج أن تسكن، وسيضع المشروعات المناسبة جنبًا إلى جنب. وهو مجاني للمشترين. اسأل وايزر عن حالتك.